Kursus Pajak Online – Dalam setiap transaksi perolehan tanah dan bangunan, terdapat kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh pihak yang memperoleh hak atas aset tersebut. Salah satu jenis pajak yang sering muncul dalam transaksi properti adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Meskipun istilah ini cukup umum, masih banyak masyarakat yang belum memahami secara menyeluruh apa itu BPHTB, kapan dikenakan, serta apa saja jenis atau macam perolehannya.
Artikel ini akan membahas secara lengkap mengenai pengertian BPHTB, dasar pengenaan, subjek dan objek pajak, serta berbagai macam BPHTB dengan penjelasan yang mudah dipahami oleh masyarakat awam.
Pengertian BPHTB
BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini timbul ketika seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan bangunan melalui suatu peristiwa hukum atau perbuatan hukum tertentu.
Saat ini, BPHTB merupakan pajak daerah yang dikelola oleh pemerintah kabupaten atau kota. Artinya, pemungutan, pengelolaan, serta tarif BPHTB dapat menyesuaikan dengan peraturan daerah masing-masing, selama tidak melebihi batas yang ditetapkan.
Subjek dan Wajib BPHTB
Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara itu, wajib BPHTB adalah pihak yang secara hukum berkewajiban membayar pajak tersebut.
Dengan kata lain, setiap pihak yang menerima atau memperoleh hak atas tanah dan bangunan, baik melalui jual beli, hibah, maupun warisan, berpotensi menjadi wajib BPHTB.
Objek BPHTB
Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Hak atas tanah yang dimaksud antara lain:
-
Hak Milik
-
Hak Guna Bangunan
-
Hak Guna Usaha
-
Hak Pakai
-
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Selama terjadi perolehan hak atas objek-objek tersebut, BPHTB dapat dikenakan sesuai ketentuan yang berlaku.
Dasar Pengenaan dan Tarif BPHTB
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ini dapat berupa:
-
Nilai transaksi (misalnya harga jual beli)
-
Nilai pasar
-
Nilai yang ditetapkan dalam peraturan daerah
Tarif BPHTB maksimal yang dapat dikenakan adalah 5 persen dari NPOP setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah.
Berbagai Macam Perolehan Hak yang Dikenakan BPHTB
BPHTB tidak hanya dikenakan atas jual beli tanah atau bangunan. Berikut beberapa macam perolehan hak yang menjadi objek BPHTB:
1. BPHTB atas Jual Beli
Perolehan hak melalui jual beli merupakan bentuk BPHTB yang paling umum. Dalam hal ini, BPHTB wajib dibayar oleh pihak pembeli sebelum proses balik nama sertifikat dilakukan.
2. BPHTB atas Tukar Menukar
BPHTB juga dikenakan atas perolehan hak yang terjadi karena tukar menukar tanah atau bangunan. Dalam kondisi ini, masing-masing pihak yang menerima hak baru dapat dikenakan BPHTB.
3. BPHTB atas Hibah
Hibah adalah pemberian hak atas tanah atau bangunan secara cuma-cuma. Meskipun tidak ada transaksi jual beli, BPHTB tetap dikenakan atas perolehan hak tersebut.
4. BPHTB atas Warisan
Perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan juga termasuk objek BPHTB. Namun, dalam praktiknya, pemerintah daerah sering memberikan keringanan atau pembebasan tertentu, tergantung kebijakan daerah masing-masing.
5. BPHTB atas Hibah Wasiat
Hibah wasiat adalah pemberian hak atas tanah atau bangunan yang berlaku setelah pemberi meninggal dunia. Jenis perolehan ini juga termasuk objek BPHTB.
6. BPHTB atas Pemasukan ke dalam Badan Usaha
Ketika tanah atau bangunan dimasukkan sebagai modal ke dalam badan usaha, perolehan hak tersebut dapat dikenakan BPHTB.
7. BPHTB atas Putusan Hakim
Perolehan hak atas tanah dan bangunan yang terjadi karena putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap juga menjadi objek BPHTB.
Kapan BPHTB Harus Dibayar?
BPHTB wajib dibayar sebelum:
-
Penandatanganan akta oleh PPAT
-
Balik nama sertifikat di kantor pertanahan
Tanpa bukti pembayaran BPHTB, proses administrasi pertanahan umumnya tidak dapat dilanjutkan.
Baca Juga : 5 Manfaat Penting Memiliki NPWP yang Wajib Diketahui Setiap Warga Negara
Mengapa BPHTB Penting untuk Dipahami?
Memahami BPHTB sangat penting karena:
-
Menjadi syarat sah administrasi peralihan hak
-
Menghindari denda dan sanksi administrasi
-
Membantu perencanaan keuangan dalam transaksi properti
-
Memberikan kepastian hukum atas kepemilikan aset
Kesimpulan
BPHTB adalah pajak daerah yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini tidak hanya berlaku pada transaksi jual beli, tetapi juga pada berbagai bentuk perolehan hak lainnya, seperti hibah, warisan, tukar menukar, hingga putusan hakim.
Dengan memahami apa itu BPHTB dan berbagai macam perolehannya, masyarakat dapat menjalankan kewajiban perpajakan dengan lebih tertib dan menghindari kendala dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan.
